Petaluma ve su primer gran desafío a las nuevas leyes de casas móviles

Los grupos de defensa Legal Aid of Sonoma County, North Bay Organizing Project y Sonoma County Tenants Union están organizando un taller de “conozca sus derechos” para todos los residentes de casas móviles en Twin Creeks Park en Rohnert Park a las 6:30 pm el 14 de agosto.

Los residentes del Youngstown Mobile Home Park en Petaluma recibieron un grueso paquete el miércoles por la tarde anunciando aumentos mensuales de alquiler de más de $900, un aumento de más del 100% en muchos casos.

Esa noche, Jodi Johnson, que ha vivido en Youngstown durante cuatro años, se apresuró a organizar una reunión de emergencia en la casa club comunitaria del parque. Se sorprendió al encontrarla cerrada con llave, pero entró por una entrada lateral y dejó entrar a los demás reunidos afuera de las puertas principales.

“Me están recaudando casi $1,000”, expresó una mujer al entrar. “No puedo expresar cuánta ira hay en mí”.

"Sucedió muy rápido", dijo otra persona.

La sala rápidamente se llenó de conversaciones urgentes mientras los residentes se compadecían y comparaban el papeleo.

La medida es esencialmente una prueba de la nueva ordenanza sobre casas móviles de Petaluma, que, entre otras protecciones para los residentes, endureció el control de los alquileres en los terrenos que los propietarios de casas móviles alquilan debajo de sus residencias.

Según las leyes de casas móviles, un aumento de alquiler que exceda tanto las regulaciones desencadena un arbitraje, un proceso facilitado por la ciudad donde el propietario de un parque explica por qué los alquileres permitidos no son suficientes para permitir su derecho a un retorno justo.

Agotados por el aumento de los alquileres, la inflación y una pandemia que dura años, los residentes de casas móviles del condado de Sonoma, en su mayoría mayores y de bajos ingresos, han suplicado a las ciudades que fortalezcan el control de los alquileres en sus parques.

Como han respondido los funcionarios de Santa Rosa, Windsor, Petaluma y, más recientemente, Sebastopol, los propietarios de parques han respondido, señalando sus propios costos elevados y crecientes y advirtiendo en audiencias públicas sobre la posibilidad de peticiones de arbitraje.

Ahora esas palabras se han puesto en práctica.

“Youngstown es una empresa de propiedad privada, que opera sin ningún subsidio gubernamental, y constitucionalmente se le garantiza un retorno razonable para seguir en el negocio”, dijo Larissa Branes. Es abogada de Youngstown MHP LLC, que incluye a Daniel Weisfield como copropietario.

Dijo que la ordenanza de la ciudad “no puede actuar como una expropiación inconstitucional de propiedad privada, porque todos los propietarios en Estados Unidos tienen constitucionalmente derecho a obtener un rendimiento justo y razonable sobre el capital que invirtieron para comprar su propiedad”.

“Tenía la esperanza de que no recibiríamos (las peticiones de arbitraje) de inmediato, pero sabíamos que podríamos hacerlo”, me dijo el jueves el abogado de la ciudad de Petaluma, Eric Danly.

“Estamos decepcionados, pero no atónitos. Creo que es realmente desafortunado el impacto que está teniendo en los residentes. Están realmente molestos, comprensiblemente y preocupados”.

Es sólo el último golpe para los residentes de Youngstown desde que se aprobó la nueva ley. El mes pasado, la administración anunció una conversión del parque de personas mayores a todas las edades, así como la posibilidad de cerrar el parque por completo.

“Esto es lo tercero en cuatro semanas. Es más que una locura”, dijo Johnson, quien ha liderado los esfuerzos en Youngstown para impulsar más protecciones. “Sigo intentando investigar a medida que aparecen. No sé qué están tratando de hacer”.

Otro parque de Petaluma, Little Woods Mobile Villa, anunció de manera similar un posible cierre, y Carriage Court de Santa Rosa, administrado por la misma compañía, Harmony Communities, decidió cambiar su designación para personas mayores a todas las edades a principios de este año.

“Las consecuencias que estamos viendo hasta ahora son de amplio alcance. En el ejemplo de Youngstown, están tirando todo contra la pared”, dijo Margaret DeMatteo, abogada de política de vivienda de Legal Aid del condado de Sonoma.

“Es realmente una tragedia porque se trata de personas vulnerables. ¿Y adónde van a ir? ...El precio les está excediendo y este es prácticamente el último lugar que pueden permitirse. Aquí es donde, en muchos casos, pretenden vivir el resto de sus días”.

Para Johnson y otros residentes, se siente como una represalia.

"No podemos dejar que ganen", dijo el miércoles al grupo de unas 30 personas en la sede del club de Youngstown. “No es un juego. Así son nuestras vidas. Este es tu lugar, del que eres dueño”.

En una conversación el mes pasado, Bill Feeney, propietario de otro parque de casas móviles en Petaluma, conocido como Cottages, me dijo que la caracterización de los propietarios como “personas abusivas y desalmadas que ganan dinero a manos llenas” es falsa.

Dijo que los procedimientos para actualizar la ordenanza sobre casas móviles de la ciudad estaban llenos de conceptos erróneos que llevaron a una respuesta política exagerada.

Al igual que en las jurisdicciones vecinas, las nuevas reglas de Petaluma limitan los aumentos de alquiler al 70% del Índice de Precios al Consumidor (IPC), la medida de los precios de bienes y servicios, con un límite del 4% en lugar del anterior IPC del 100% con un límite del 6%. vigente desde 1993.

“Con solo ese trazo de pluma, están reduciendo todos los ingresos por alquiler de propietarios de parques de casas móviles en un 30% anual”, dijo Feeney.

Es un gran golpe para los propietarios que enfrentan una infraestructura obsoleta, costos crecientes de mano de obra y seguros y un mantenimiento constante de las comodidades comunitarias, agregó.

Para Feeney, las nuevas restricciones de control de alquileres fueron una reacción exagerada al IPC inusualmente alto del 6% del año pasado. Por lo general, es mucho más bajo, aunque los residentes señalan que con el tiempo, los pagos de la Seguridad Social de los que muchos dependen no han logrado seguir el ritmo ni siquiera eso.

En cambio, los propietarios de parques propusieron un programa de asistencia de alquiler para los residentes que calificaran, pero no lograron convencer a los residentes ni a los funcionarios.

Según la ley actualizada de Petaluma, el próximo aumento de alquiler se limitará al 2% en lugar del 2,9% según el IPC de junio.

Si bien Feeney considera que el arbitraje de alquileres es la respuesta natural, es "una situación en la que todos pierden", dijo. "A., es muy conflictivo, B., es muy caro y C., es muy impredecible".

Feeney ha sido parte de seis, ganando aumentos en la mitad y perdiendo los demás.

En el aviso a los residentes, el propietario actual de Youngstown, que compró el parque en noviembre de 2020, expuso su caso, diciendo que los alquileres del parque están por debajo del promedio del área, especialmente considerando las comodidades y la inversión en reparaciones y mantenimiento, fijadas en más de $134,000 en 2021 y 2022.

"Como empresa familiar con poco servicio de deuda, el propietario original del parque... mantuvo los alquileres en un nivel artificialmente bajo", decía el paquete. "Debido a sus circunstancias únicas, los propietarios anteriores del parque no buscaron maximizar las ganancias".

La actual tasa de rendimiento del parque del 4%, continuaba la petición, es “insuficiente para atraer inversores” y “condena al parque a operar con un presupuesto reducido, aumentando la probabilidad de que la calidad del parque se deteriore con el tiempo y/o que el parque se volverá financieramente inviable para operar”.

Lo que añade tensión particular, sostienen los propietarios, es una reevaluación del valor de la propiedad que duplicó con creces los impuestos.

Un rendimiento razonable, según determinó su análisis, sería del 12% al 20%.

Además de otros problemas que Johnson tiene con el análisis del parque, señaló que los arrendamientos a largo plazo como el suyo, que difieren de los contratos estándar que tienen la mayoría de los residentes del parque, incluyen una cláusula que permite al propietario traspasar la mitad del aumento del impuesto a la propiedad.

Los abogados y expertos contratados por los residentes expondrán sus propios argumentos sobre por qué los cálculos del propietario son defectuosos o el aumento del alquiler no está justificado, y un árbitro tomará la decisión final.

“Es necesario tener en cuenta los gastos de operación de un parque para que sea un lugar seguro para que residan los residentes y tenga las comodidades adecuadas para ellos. Eso es justo, porque esos son costos reales en la operación de un parque”, dijo Danly. "Pero los propietarios de parques tienen algunas opciones sobre cómo estructurar su financiación y sus inversiones de capital, y no todas necesariamente benefician a los residentes, por lo que esas serán consideraciones del árbitro".

Los residentes de Youngstown están muy familiarizados con el proceso, porque no es la primera vez que pasan por él. Los propietarios de parques iniciaron un arbitraje en noviembre de 2021 cuando intentaron aumentar los alquileres en un 40%.

Los propietarios de casas móviles finalmente prevalecieron, pero el proceso de tres meses fue agotador, emocional y financieramente, debido al costo de contratar representación legal y testigos expertos.

Existe un fondo al que contribuyen los propietarios y residentes del parque para cubrir los costos administrativos de la ciudad para supervisar el arbitraje. En la actualidad, el fondo se ha reducido a 3.000 dólares después del último arbitraje, que costó 19.695 dólares, y porque el cobro de tarifas se detuvo durante la pandemia.

Sin embargo, las tarifas de este año agregarán otros $20,000, y Danly dijo que la ciudad encontrará recursos adicionales si es necesario.

Por su parte, los vecinos se han movilizado rápidamente.

El jueves, me dijo Johnson, habían comenzado a organizar un comité, se comunicaron con representantes locales y estatales y consiguieron representación pro bono.

“Están tratando de asustarnos, petrificarnos, dejarnos sin esperanza”, dijo Johnson entre los aplausos y gritos de la multitud el miércoles por la noche.

“No quiero que nunca te sientas desesperado en esta situación o que no tienes el control porque por primera vez tenemos el control. Sabemos lo que tenemos que hacer, sabemos hacia dónde tenemos que dirigirnos y si no tenemos las respuestas, las encontraremos porque estamos juntos en esta situación”.

La ordenanza actualizada sobre casas móviles de Petaluma, que incluye algunas barreras de seguridad adicionales y aclaraciones sobre el proceso de arbitraje, entrará en vigor el 17 de agosto.

Muchos ojos estarán puestos en este primer desafío, que podría dar forma a la ola de leyes sobre casas móviles del condado.

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Columnista de “In Your Corner”, The Press Democrat

Nacido y criado en el norte de California, me dedico a conocer todas sus facetas y a ayudar a encontrar las respuestas a preguntas difíciles. Quiero utilizar mi experiencia como periodista e investigador para arrojar luz sobre los sistemas, políticas y prácticas locales para que los residentes tengan la información que necesitan para abogar por los cambios que desean ver. Me apasiona centrar las muchas voces en las comunidades que cubro y quiero que los lectores guíen mi trabajo.

Columnista de “In Your Corner”, The Press Democrat